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Consultoria em Engenharia Civil - Complexos Prediais

A GESTALENT Consultoria e Treinamento Ltda.

Fundada no ano 2000, com o objetivo de atuar como empresa de Consultoria e Treinamento, em princípio no segmento da engenharia de manutenção predial, sofrendo ao longo dos anos um crescimento técnico considerável, acabando por expandir as suas atividades para as áreas de engenharia civil, de manutenção industrial e de produção, tendo um responsável técnico especialista, em cada um desses segmentos, são profissionais especialistas com mestrado e/ou doutorado.

O responsável técnico da GESTALENT é o prof. Carlos de Souza Almeida, formado em engenharia civil em 1984, Consultor na área de construção civil, sendo professor (1997) e coordenador (2012) do Curso de Pós graduação em Engenharia de Manutenção da Escola Politécnica da Universidade Federal do Rio de Janeiro, possui ainda, especialização em engenharia de manutenção, segurança do trabalho, qualidade, mestrado e doutorado em engenharia de produção.

A atividade de Gestão dos Complexos Prediais, cresceu muito nos últimos anos, ganhando força em função da Lei de Autovistoria - 6400/2013 e seus aditivos legais, sendo criada para balizar procedimentos e minimizar os graves problemas que vinham sendo recorrentes em todo território nacional, assim como, por ter ganho a atividade de Gestão destes Complexos Prediais, maior valor em termos econômicos e de imagem para as organizações, sejam elas públicas ou privadas.

Ilustração 1: Elaboração do Laudo Técnico de Vistoria Predial - LTVP - Vista do Complexo Predial (2017) GESTALENT.

O Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) é tema em pauta desde os últimos acontecimentos em diversos pontos do país, quando foram registrados casos dramáticos de desabamentos. Os mais impactantes ocorreram em janeiro de 2012, quando o país acompanhou perplexo os desabamentos de três prédios no Centro do Rio de Janeiro e, em seguida, de outro em São Bernardo do Campo, São Paulo, contabilizando inclusive a perda de vidas humanas.

Em um movimento imediato órgãos públicos e a sociedade se mobilizaram para mudar o cenário que continua a provocar tragédias. O noticiário nacional está repleto de graves ocorrências envolvendo desabamentos de telhados e coberturas, quedas de marquises e incêndios, alguns com vítimas fatais. Estes acidentes fatais são comuns, principalmente, nos casos de edificações com mais de 20 anos, quando se constata a total falta de manutenção preventiva e corretiva, e/ou reformas com péssima execução, que, por definição, deveriam melhor resguardar o desempenho nos sistemas construtivos.

Assim, é de amplo domínio técnico a exigência de uma engenharia de manutenção com o objetivo de garantir níveis aceitáveis de segurança predial ou industrial.

Especialistas das diversas áreas da engenharia e de outros segmentos iniciaram um debate nacional sobre legislação, fiscalização e as responsabilidades pertinentes à segurança de edificações. Já no ano seguinte, em 2013, o país apresentava avanços significativos com uma nova legislação, nas esferas estadual, municipal e federal.

Em síntese, as novas leis tornavam obrigatórias as inspeções prediais feitas por profissionais habilitados a cada período de cinco anos. Nos primeiros cinco anos a edificação está automaticamente dispensada do procedimento, tendo em vista ser esse o tempo de responsabilidade e garantia do incorporador/construtor sobre a obra entregue.

Ilustração2 : Vista Filtros Condicionador de Ar.

Ilustração 3: Vista do Quadro Elétrico - total ausência de manutenção.

As ilustrações apresentam a criticidade das instalações em função da ausência do plano de manutenção, ou mesmo, da não observância a legislação vigente, sem a Autovistoria e um plano de trabaho de prevenção, o insucesso é o mais certo de ocorrer, são tragédias que vão sendo montadas ao longo do tempo, a maximização do lucro das organizações, profissionais sem a adequada formação técnica para exercer uma função de vital importância, os escassos recursos acabam por contribuir para diversos acidentes nesses complexos prediais.

A proposta do Governo é ajustar este processo, com a obrigatoriedade da elaboração de um laudo técnico de vistoria técnica, pois com essa nova mudança de paradigma na função manutenção, em particular, no que se refere ao Planejamento e Controle da Manutenção e Infraestrurura, os gestores e proprietários são obrigados a acompanhar o rápido crescimento do mercado, suas inovações.

A Gestão de Infraestrutura, se faz relevante e a contratação de empresa idônea mais ainda, visando contribuir com esse complexo processo de vistorias prediais, com os gestores, síndicos e demais profissionais que administram estes predios e industrias, todos ansiando por um trabalho que lhes indique um NORTE a seguir.

Outrossim, a Equipe da GESTALENT sempre se depara com obras, tais como: reformas de fachadas, que na grande maioria das vezes, acabam por provocar grandes transtornos aos gestores, por falta de conhecimento técnico quando da elaboração de documentação (especificações) e o próprio acompanhamento e fiscalização dessas atividades, as quais são capazes de facilitar ou dificultar por demais a vida dos administradores e gestores prediais, sendo vital para o sucesso da atividade o acompanhamento por uma equipe especialista, seja para uma organização pública ou privada.

Algumas empresas Contratantes, sequer realizam as medições das fachadas ou conhecem os possíveis serviços a serem contratados, deixando para que a Empresa que participa do certame de Licitação (a futura Contratada), informe de forma desordenada estes serviços e medidas, não facilitando qualquer comparação de valores vs serviços a serem prestados, gerando grandes prejuízos, aditivos contratuais, entre outros pontos de conflito entre as partes.

Outrossim, algumas Empresas Licitantes (futura Contratada), apenas informam um valor, sem qualquer cuidado técnico, posteriormente, com o andamento da obra e o surgimento das não conformidades, aplicam os reajustes nos valores inicialmente ofertados, pois não contavam com aquele item específico no escopo do seu serviço, por exemplo, quando de uma recuperação estrutural, ou a recomposição do revestimento, a famosa tinta acrílica apontada e denominada similar, que nem de perto se assemelha ao bom padrão de qualidade exigido para uma obra de fachada, ou mesmo pelo valor pago pela edificação Contratante.

Uma verdadeira dor de cabeça para o gestor que apenas avaliou o preço, ou seja, o menor preço.

Em uma execução de obra ou prestação de serviços, de pequeno, médio ou grande porte, o que importa é a qualidade do escopo do serviço que se pretende contratar, desde a fachada até a substituição de uma bomba, ou a colocação de um equipamento de proteção atmosférica, o menor valor, nunca é equivalente ao melhor serviço (técnica e preço, incluindo ou não o material), pois se afasta do melhor material, da melhor técnica e demais condições operacionais de maior relevância, não existindo como comparar os itens, pois o balizamento não é conhecido em termos de parâmetros ou critérios.

A Equipe da GESTALENT é constantemente convidada por gestores para buscar as melhores opções para este tipo de problema que emergem, mais e mais a cada dia, sempre indicamos que o momento da busca pelo profissional que realizará a especificação técnica, e não a execução do serviço, antecede a licitação, pois este planejador técnico, passará por todos os passos necessários para propor o melhor tipo de contrato e execução de um serviço, desenvolverá o critério técnico para o real o balizamento de preços, elaborará o escopo técnico e as condições comerciais para a futura licitação, essa é a fase preventiva de futuras não conformidades, este trabalho sempre deverá anteceder ao anseio de fechar de forma rápida o preço e o serviço.

Assim, a GESTALENT coloca a sua equipe a disposição dos gestores para buscar as melhores alternativas, visando o resultados para os valores a serem investidos por proprietários, organizações e instituições em seus complexos prediais.

A nossa equipe acredita que, em futuro próximo, a atividade de Consultoria em Infraestrutura e Engenharia de Manutenção Predial, seja vista como uma ferramenta necessária e eficaz para o crescimento empresarial, organizacional e dos demais complexos prediais como um todo.

Temos elaborado muitos materiais e desenvolvido consultorias que asseguram aos gestores melhores resultados em suas contratações, assim como, construído através do planejamento e da montagem de um plano de trabalho, as melhores condições técnicas, para que os gestores não sejam pegos de surpresa, por exemplo, quando um equipamento quebra por falta de manutenção, entre eles, exaustores, elevadores, bombas, quadros elétricos e demais sistemas prediais, pois durante a ocorrência da quebra/falha, ou seja, na intervenção de manutenção corretiva, tudo é muito mais caro, pois o critério de emergência passa a ser a tônica da contratação, dando a oportunidade para empresas cobrarem muito mais do que o real valor do reparo.

Ao mesmo tempo, um bom plano de inspeção predial, torna o complexo predial favorável a uma série de trabalhos preventivos, cujo o valor é extremamente inferior ao reparo corretivo, sendo sua taxa de custeio, comparada com a da atividade corretiva, na ordem 5 (cinco) vezes maior do que a preventiva, no mínimo, fora a imagem da organização, muitas vezes manchada por um grave acidente.

Escrever uma boa especificação técnica poderá contribuir com a redução dos custos operacionais em no mínimo 25%, podendo este valor atingir patamares superiores, em particular, pela execução de qualidade duvidável, ou mesmo pela colocação de materiais de péssima qualidade, no que se refere ao produto, sua garantia e tempo de vida útil.

Durante a Inspeção Predial (LTVP), são sempre apontadas as deficiências e os possíveis problemas futuros, com ocorrências nas edificações, contribuindo para um visão sistêmica do processo, apontando o real grau de risco observado, gerando listas de prioridades técnicas, com orientações e recomendações factíveis.

Atualmente, com a ABNT NBR 5674, Avaliação do Estado da Edificação e de suas partes Constituintes, orientando diretamente o processo de manutenção e com o aporte da ABNT NBR 15.575-1, as melhores condições de uso e manutenção preventiva e corretiva da edificação.

Esperamos contribuir para o crescimento e gestão do seu complexo predial, para isso, faça contato com a GESTALENT.

Sucesso em seu empreendimento,
Carlos de Souza Almeida,D.Sc.
Diretor Técnico - Responsável

 

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Vejam em Publicações - LIVROS:

Livro 1 -Gestão da Manutenção Predial

Livro 2 - Aplicações Práticas da Ferramenta Terceirização no Ambiente da Manutenção.

Livro 3 - Caminhos Estratégicos para o Sucesso na Manutenção.


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